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Verzug mit Betriebskostennachzahlung, die zwei Monatsmieten übersteigt, rechtfertigt Kündigung!


Der Vermieter kann seinem Mieter bei Verzug mit abgerechneter Betriebskostennachzahlung, die zwei Monatsmieten übersteigt, sowohl ordentlich als auch außerordentlich kündigen.

AG Offenbach, Urteil vom 21.12.2016 - 350 C 517/12, Volltext: IMRRS 2017, 0834 BGB §§ 535, 543 Abs. 1 Satz 2, § 546 Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 1

 

Problem/Sachverhalt

Der Vermieter machte gegen die beklagte Mieterin zunächst im Wege des Urkundsprozesses eine Nach­forderung aus Nebenkostenabrechnung (2011) gel­tend. Nachdem das Amtsgericht die Klage als un­statthaft zurückwies, änderte das Berufungsgericht mit Vorbehaltsurteil vom 20.12.2013 ab und verur­teilte die Mieterin antragsgemäß auf Zahlung (IMR 2014, 133). Die (zugelassene) Revision blieb erfolg­los, der BGH bestätigte in seiner Entscheidung vom 22.10.2014 (IMR 2015, 39) das landgerichtliche Ur­teil mit folgendem Leitsatz: „Ansprüche des Vermie­ters auf Betriebskostennachzahlungen aus Wohn­raummietverträgen können im Urkundsprozess geltend gemacht werden." Aufgrund neuerlichen Zahlungsverzugs mit der Betriebskostennachzah­lung für 2012 erklärte der Vermieter im Nachverfah­ren die Kündigung des Mietverhältnisses, da der Zah­lungsrückstand zwei Monatsmieten überstieg. Nachdem in der Folgezeit die Mieterin räumte, er­klärte der Vermieter den Rechtsstreit hinsichtlich des Räumungsanspruchs für erledigt, das Amtsge­richt hatte die Mieterin in die Kosten verurteilt und — soweit noch geltend gemacht (BK 2012) — auf Zah­lung erkannt. Die Berufung wurde zurückgenommen.

Entscheidung

Das Amtsgericht hat unter Hinweis auf eine frühere Entscheidung des LG Berlin vom 05.03.2014 (65 5 406/13, GE 2014, 589) das mit der Mieterin bestehende Mietverhältnis sowohl außerordentlich als auch ordentlich für beendet angesehen und ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Miet­verhältnisses festgestellt (§ 573 Abs. 2 Satz 1 BGB). Die Mieterin verletzt ihre mietvertraglichen Pflich­ten deshalb erheblich und schuldhaft, weil sie das offene Guthaben aus der Nebenkostenabrech­nung für das Folgejahr (BK 2012) nicht ausgeg­lichen hat. Die Nebenkostennachforderung für 2012 übersteigt zwei Monatswarmmieten, so dass das

 

Amtsgericht angesichts des fortbestehenden Ver­zugs diesen Betrag im Tenor zugesprochen hat. Der (tenorierte) Zahlungsverzug rechtfertigt sowohl die fristlose als auch ordentliche Kündigung des Miet­verhältnisses. Die Prozesskündigung des Vermieters ist auch wirksam gegenüber dem Prozessbevoll­mächtigten der Beklagtenpartei erklärt worden, da der Empfang derselben regelmäßig von der Zustell­vollmacht des Beklagtenvertreters nach § 172 ZPO gedeckt ist.

Praxishinweis

Das Urteil bestätigt eine Linie der 1nstanzgerichte, bei erheblichen Rückständen mit abgerechneten Be­triebskostennachzahlungen nicht nur wegen ordent­licher Kündigung, sondern auch außerordentlich auf Räumung zu erkennen. Die (bahnbrechende) Ent­scheidung des LG Berlin vom 05.03.2014 (a,a.0.) hatte noch auf eine ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB ab­gestellt und unter Hinweis auf BGH vom 10.10.2012 eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung dann an­genommen, wenn der (Miet-)Rückstand eine Monats­miete übersteigt (VIII ZR 107/12, IMR 2013, 4). Das Besondere am Urkundsprozess war hier, dass die Mie­terin, die bereits durch Vorbehaltsurteil wegen des BK-Guthabens (2011) verurteilt worden war, sodann vom Vermieter im Nachverfahren mit der Betriebs­kostennachzahlung (BK 2012) klageerweiternd in Anspruch genommen werden konnte. Es entsprach danach billigem Ermessen (§ 91a ZPO), die Beklagte auch im Nachverfahren mit den Kosten zu belasten. Bei wiederkehrenden Zahlungsklageverfahren aus Miete und Betriebskosten kann es sich im Instanzen­zug nach Übergang in das Nachverfahren anbieten, die Möglichkeiten von Kündigung und Räumungs­klage zu prüfen.

RA und FA für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Michael E. Freudenreich, Frankfurt a.M.