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OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 27.03.2009 AZ. 2 U 72


Oberlandesgericht Frankfurt am Main

Im Namen des Volkes

Urteil

In dem Rechtsstreit der .... Klägerin und Berufungsklägerin .... gegen .... Beklagte und Berufungsbeklagte... (gekürzt, da Anonymisierung)

...hat das Oberlandesgericht Frankfurt am Main - 2. Zivilsenat - durch Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Bickel, Richterin am Oberlandesgericht Dr. Boemer und Richter am Landgericht Latsch aufgrund,der mündlichen Verhandlung vom 6.3.2009 für R e c h t erkannt:

Auf die Bereufung der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Frankfurt a.M. vom 1.2.2008 (Az.: 2-4 O 139/05) teilweise abgeändert.

Die Beklagten werden verurteilt, die von der Beklagten zu 1) innegehaltene Innenfläche der Rennbahn zum Betrieb einer jedermann zugänglichen öffentlichen Golfsportanlage auf dem Gelände Schwarzwaldstraße 125 in Frankfurt a.M. einschließlich aller An- und Zubauten gemäß dem Nachtrag vom 15.1.1997 'zum 930.9.2007 einschließlich des sog. ,,Klub-Haus-Gebäudes" nebst dem alten Führring zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin zu 46 % und die Beklagten zu 54 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien wird nachgelassen, die Vollstreckung jeweils durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden BEtrages leistet.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird bis zum 24.10.2008 auf 425.149,11 € vom 25.10.2008 an auf 298.683,41 € und vom 7.3.2009 an auf 230.081,35 € festgesetzt.

Gründe:

I. § 540 Abs. 1 Nr. 1. ZPO:

Die Klägerin hat mit der Klage zunächst von den Beklagten weitere Zahlungen aus einem Mietverhältnis über die Innenfläche der Frankfurt Rennbahn nebst An- und Zubauten einschließlich des Klubhaus-Gebäudes zum Betrieb einer öffentlichen Golfsportanlage verlangt; die Klägerin fordert von der Beklagten zu 1) weiterhin Räumung und Herausgabe. Die Miete wurde an den jetzigen Insolvenzschuldner vereinbarungsgemäß mit Inbetriebnahme der Golfsportanlage von Oktober 1996 an gezahlt. Umlagen für Grundsteuern und Straßenreinigungsgebühren zahlte die Beklagte zu 1) bis März 2008 ihren monatlichen Abschlägen zu je 50% der dem jetzigen Insolvenzschuldner von der Stadt Frankfurt a.M. in Rechnung gestellten Abgaben und damit in Höhe von insgesamt rund 200.000,- €. Seitdem zahlt sie lediglich die übrigen Nebenkosten. Der jetzige Insolvenzschuldner hat wiederholt, unter anderem mit Schreiben vom 15.11.2008 (Blatt 776 ff. der Akte), 22.3.2007 (Blatt 338 ff. der Akte), vom 12.7.2007 /Blatt 772. f. der Akte) und mit Schriftsatz vom 9.10.2008 (Blatt 766, 771 der Akte) das Mietverhältnis gekündigt und zur räumung und Herausgabe bis zum 31.12.2007, hilfsweise fristgemäß aufgefordert. Hinsichtlich des Sachverhalts im einzelnen wird zunächst auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils verwiesen.

Das Landgericht hat nach Einnahme des Augenscheins von dem Mietobjekt im Wege der Durchführung eines Ortstermins die Klage durch Urteil vom 1.2.2008, dem jetzigen Insolvenzschuldner zugestellt am 21.2.2007, überwiegend abgewiesen. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt, der Antrag auf räumung und Herausgabe des Mietobjekts sei unbegründet, da das Mietverhältnis, in welches die Beklagte zu 1) nachträglich als Mieterin eingetreten sei, in dem Mietvertrag vom 14.6.1994 wirksam unter Ausschluß der ordentlichen Kündigung für die Zeit von 15 Jahren abgeschlossen sei mit der beiderseitigen Option, das Mietverhältnis um weitere 15 Jahre zu verlängern. Zwar sei die zunächst eingehaltene gesetzliche Schriftform nicht mehr gewahrt, da die Klubhaus-Vereinbarung vom 21.5.1997, die als wesentliche Veränderung des Mietvertrages der Schriftform bedurft hätte, nur von der Beklagten zu 1), nicht aber von dem jetzigen Insolvenzschuldner unterzeichnet worden sei, die Vertragsparteien hätten diese Vereinbarung aber sodann durch konkludentes Verhalten angenommen. Zwar sei diese Vereinbarung zum Teil unwirksam. Sie sei auf eine ojektiv unmögliche Leistung gerichtet. Denn das zu erstellende Klubhaus sei wesentlicher Bestandteil des Grundstücks und damit Eigentum der Stadt geworden und die Parteien hätten daran kein Eigentum erwerben können, eine mögliche Pflicht zur Bestellung eines vergleichbaren Erbbaurechts sei jedenfalls mangels notarieller Beurkundung formunwirksam vereinbart worden. Die Nichtigkeit dieser Regelung in der Klubhaus-Vereinbarung habe aber nicht zur Nichtigkeit des gesamten Rechtsgeschäfts geführt, da anzunehmen sei, daß die Beteiligten den Vertrag auch ohne den nichtigen Teil geschlossen hätten. Die Beteiligten hätten alle Gebrauchs- und Nutzungsrechte sowie alle Kostentragungspflichten zusätzlich umfassend geregelt, auf die Verschaffung des Miteigentums sei es ihnen darüber hinaus nicht zwingend angekommen. Das Mietverhältnis gelte wegen der Nichteinhaltung der Schriftform auf unbestimmte Zeit geschlossen. Auf ein hieraus resultierendes Kündigungsrecht dürfe sich der jetzige Insolvenzschuldner aber nach Treu und Glauben nicht berufen, da die Nichtigkeit des Vertrages wegen der ganz erheblichen Investitionen der Beklagten zu 1) zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis für sie führen und aufgrund dessen ihre wirtschaftliche Existenz bedrohen würde. Der jetzige Insolvenzschuldner gehöre nicht zu der durch das Gesetz in erster Linie zu schützenden Erwerbern. Zudem stamme der Entwurf der Vereinbarung von ihm selbst.

Weiterhin hat das Landgericht zur Begründung ausgeführt, dem jetzigen Insolvenzschuldner stünden mangels vertraglicher Grundlage keine Ansprüche auf Zahlung einer Umlage für die Grundsteuern und Straßenreinigungsgebühren zu, die er selbst unabhängig von einer Nutzung durch die Beklagte zu 1) an die Stadt Frankfurt a.M. zu zahlen habe. Die Umlagenvereinbarung im Vertrag vom 14.6.1994, der Mieter habe die "die Nebenkosten wie Strom, Wasser, Müllabfuhr, etc." zu zahlen sei insoweit zu unbestimmt. Die Behauptung einer mündlichen Vereinbarung durch den jetzigen Insolvenzschuldner sei zu unsubstantiiert. Sein nach der mündlichen Verhandlung im Schriftsatz vom 7.12.2007 erfolgter Vortrag sei nicht von dem ihm gewährten Schriftsatznachlaß umfaßt gewesen, der nur eine Erwiderung auf neuen Vortrag in den Schriftsätzen der Gegenseite erlaubt habe. Er hätte schon nach dem ersten Bestreiten seiner Behauptung durch die Beklagten im Schriftsatz vom 16.9.2005 die konkreten Umstände einer solchen Vereinbarung vortragen müssen. Eine Pflicht zur Zahlung dieser Nebenkosten ergebe sich auch nicht daraus, daß die Beklagte zu 1) mehrfach auf die dahingehende Abrechnung gezahlt habe, da sie zugleich erklärt habe, mit der vorgenommen Teilung der Umlagekosten nicht einverstanden zu sein und deshalb nur unter Vorbehalt leiste. Auch ein Einverständnis mit ihrer Verpflichtung dem Grunde nach könne ihrem Verhalten nicht entnommen werden.

Dem jetzigen Insolvenzschuldner stünden hingegen die geltend gemachten Mietzinsnachzahlungen aufgrund der Wertsicherungsklauses des § 8 des Mietvertrages vom 14.6.1994 in Höhe von insgesamt 45.716,28 € sowie die Kosten für die Jahreskarten in Höhe von 476,56 € zu. Auf die im Vertrag vorgesehenen Ausnahmen könnten die Beklagten sich nicht berufen, da sie Nachweise für deren Vorliegen nicht erbracht hätten. Ds Erbringen dieser Nachweise sei erorderlich, ein Beweisantritt reiche nach dem Inhalt der Vertragsklausel nicht aus. Ferner stehe ihm ein von den Beklagten anerkannter Betrag von 114.794,90 € zu.

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