Vortrag: RA Michael-E. Freudenreich – Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Frankfurt am Main
Thema: Reparatur unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln in bestehenden Mietverträgen
I. Problem (Wohnraummiete)
Problematisch bleibt seit der Grundsatzentscheidung des BGH vom 23.06.2004, wie unwirksame Schönheitsreparaturklauseln in bestehenden Mietverträgen "geheilt" werden können:
Im laufenden Mietvertrag mit starren Fristen (und damit unwirksamer Schönheitsreparaturvereinbarung!) trifft den Vermieter die volle Erhaltungslast § 535 I 2 BGB; er kann aber bei ordentlichen Mieterhöhungsverlangen über dem aktuellen Mietspiegelwert einen Zuschlag, analog § 28 II BVO a. F ., verlangen.
Die im Mietspiegel nicht berücksichtigen Umsatzleistungen der Vermieterseite für Schönheitsreparaturen i. H. v. 8,50 € je Quadratmeter pro Jahr können auf den Mieter umgelegt werden (LG Frankfurt 2 11 S 296/02 = NJW RR 2003, 1522, 1523).
Sollte der Mieter – ohne Kenntnis der BGH-Judikatur – vor dem 23.06.2004 Schönheitsreparaturen durchgeführt haben; bestünden u. U. Bereichungsansprüche des Mieters.
II. Lösungsansatz
Das Amtsgericht Bretten und ihm folgend das Amtsgericht Frankfurt am Main haben durch Urteil vom 16.09.05 (33 C 2479/05 – 50) festgestellt, dass Mietwertgutachten durch Sachverständige oder die jeweiligen örtlichen Mietspiegel (insbesondere derjenige von Frankfurt am Main), davon ausgehen, dass Schönheitsreparaturen durch den Mieter ausgeführt werden. Insoweit führt Seite 5 des aktuellen Frankfurter Mietspiegels (2004) aus:
Die Datenerhebung ergab, dass der weit überwiegende Teil der Mieter vertraglich zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet war.
In Fällen der vergleichbaren Art ist daher ein monatlicher Zuschlag für Schönheitsreparaturen von 0,71 € pro m² bzw. 8,50 € pro m² p. A. als Mieterhöhung, jedoch unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze von 20 %! (AG Frankfurt a. O. Seite 7) durchsetzbar.
Insoweit stimmen die Entscheidungen des AG Bretten vom 08.03.2005 (1 C 526/04 = DWW 2005, Seite 293) und diejenige des Amtsgericht Frankfurt am Main vom 16.09.2005 (33 C 2479/05 – 50) überein.
Im Ergebnis kann der Vermieter daher die Miete unter Beachtung der Kappungsgrenze von 20 % unter Hinweis auf die Entgeltlichkeit der Schönheitsreparaturenverpflichtungen nach § 28 Abs. 4 II. BVO um € 0,71 pro m² monatlich erhöhen.
III. Ergebnis
Das Amtsgericht Bretten und ihm folgend das Amtsgericht Frankfurt am Main haben durch Urteil vom 16.09.05 (33 C 2479/05 – 50) festgestellt, dass Mietwertgutachten durch Sachverständige oder die jeweiligen örtlichen Mietspiegel (insbesondere derjenige von Frankfurt am Main), davon ausgehen, dass Schönheitsreparaturen durch den Mieter ausgeführt werden. Insoweit führt Seite 5 des aktuellen Frankfurter Mietspiegels (2004) aus:
Empfehlenswert erscheint es beim Erhöhungsverlangen aus Gründen des Rücksichtsnahmegebotes gem. § 241 Abs. 2 BGB dem Mieter alternativ eine Schönheitsreparaturenklausel mit "weichen Fristen" die ab Geltung der Vertragsänderungen beginnen, anzubieten und dem Mieter die Möglichkeit zu eröffnen, die Renovierung selbst vorzunehmen. Stimmt der Mieter diesem Angebot nicht zu hat, der Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. Schönheitsreparaturenzuschlag. Es entspricht seit dem Grundsatzurteil des BGH vom 06.07.1988 VIII ARZ 1/88 WuM 1988, 294 ganz herrschender Meinung, dass keine geltungserhaltene Reduktion, sondern eine Anpassung des Dauerschuldverhältnisses an die ortsübliche Miete, die andere Vermieter mit wirksamen Schönheitsreparaturklauseln erzielen, stattfindet.
Die Verbotsvorschrift des § 307 BGB (früher § 9 AGBG), welche auch für Kaufleute gilt, bleibt unberührt, da der Vermieter keine rückwirkende Mieterhöhung, sondern Anhebung in der Zukunft geltend macht.
IV. Gewerberaummiete
Dieser Schritt zur "Heilung" unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln in bestehenden Mietverträgen empfiehlt sich jetzt auch bei Gewerberaummietverträgen, welche den Mieter sowohl zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen also auch zur Endrenovierung verpflichten. Derartige Vereinbarungen sind wegen des dabei auftretenden Summierungseffektes seit dem Grundsatzurteil des BGH vom 06.04.2005 insgesamt unwirksam, mit der Folge, dass der Vermieter die Sacherhaltungslast trägt (BGH vom 06.04.05 XII ZR 308/02 = NZM 2005, 504).
Der für Gewerberaummietsachen zuständige XII. Senat neigt auf Grund seiner derzeitigen Besetzung sehr dazu, die Rechtssprechung des VIII. (Wohnraummiet-) Senates zu übernehmen und von seinem Prüfungsrecht nach § 307 BGB auch bei Geschäftsraummieten verstärkt Gebrauch zu machen.
Für bereits abgeschlossene Gewerberaummietverträge kann daher der obige Lösungsweg zu III. empfohlen werden, für zukünftig abzuschließende Mietverträge bietet es sich an, dem Mieter zwei Vertragsvarianten (mit Endrenovierungspflicht, jedoch niedriger Miete oder ohne Renovierungspflicht und höherer Miete) zur Wahl zu stellen. Solche individuellen Vertragsregelungen schließen die AGB-Kontrolle aus, § 305 b BGB.
Das Weitere sollte einem individuellen Beratungsgespräch vorbehalten bleiben.
M. E. Freudenreich
Rechtsanwalt