1. Die Höhe der Minderung muss dem Umsatzrückgang des Gewerberaummieters (Imbiss) nicht entsprechen.
2. Tritt neben Licht-, Lärm-, Staub- und Schmutzbeeinträchtigungen auch ein Umsatzrückgang ein, ist ohne unmittelbare Anhaltspunkte im Mietvertrag die Minderung auf 15% beschränkt.
LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 24.11.2016 - 2-11 S 60/16, Volltext: IMRRS 2017, 0076
BGB § 535 Abs. 1, §§ 536, 578; ZPO § 522 Abs. 2 Satz 1
Problem/Sachverhalt
Aufgrund der Durchführung von Fassadenarbeiten und eines mit Folie bespannten Gerüstes, minderte der Mieter eines Imbisslokals wegen Staub-, Lärm- und Schmutzbeeinträchtigungen sowie Umsatzrückgängen die vertraglich vereinbarte Miete. Das Amtsgericht hatte wegen eines Teilbetrags mit Schlussurteil vom 05.12.2014 eine Minderung von 15% für angemessen erachtet. Das Urteil wurde rechtskräftig (33 C 1240/14 (67)). Im Folgeprozess macht der Vermieter weitere Differenzmiete abzüglich 15% Minderung geltend. Das Amtsgericht gibt der Klage in Höhe der noch offenen Differenzmiete statt. Angesichts der unstreitigen Gebrauchsbeeinträchtigung durch Fassadenarbeiten, durch ein mit Folie bespanntes Gerüst sowie Licht-, Lärm-, Staub- und Schmutzbeeinträchtigungen sah es keinen Anlass, von der im Vorprozess zuerkannten 15%-igen Minderung nach § 536 Abs. 1 und 2 BGB abzuweichen. Soweit der Mieter jetzt starke Umsatzund Gewinnrückgänge geltend macht, weist das Amtsgericht darauf hin, dass die Minderung aufgrund unterschiedlicher Faktoren nicht prozentual dem Umsatzrückgang entspreche (OLG Frankfurt, Urteil vom 11.02.2015 — 2 U 174/14, IMR 2015, 370; LG Dortmund, Urteil vom 28.07.1994 — 13 0 40/94). Der Mieter legt Berufung ein.
Entscheidung
Ohne Erfolg! Die Berufungskammer hat zunächst mit Hinweisbeschluss vom 24.10., später durch Zurückweisungsbeschluss vom 24.11.2016 festgehalten, dass ohne weitere vertragliche Verpflichtung des Vermieters betreffend der (nicht vermieteten) Straßenfläche und des Parkstreifens, eine darüberhinausgehende Minderung wegen Bauschutt und Abfallcontainern nicht gerechtfertigt sei. Soweit der Gewinnrückgang von anderen Faktoren abhänge als der Umsatzrückgang, müsse dieser prozentual der Minderungsquote nicht entsprechen. Der Mieter habe vielmehr bei Gewinnrückgang auch eine
Kostenreduzierung etwa für Verringerung von Personal und Einkauf als Abzug zu berücksichtigen. Mangels weitergehender vertraglicher Verpflichtungen komme eine höhere Minderung daher nicht in Betracht, so dass die Berufung nach § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen sei. Die ,Behauptungen des Mieters, sein Untermieter habe ihm gegenüber höher gemindert, führe zu keiner anderen Betrachtung, da Umsatzrückgang ebenso wie Gewinnerwartung in den Risikobereich des Mieters fallen (seit BGH, NJW 1958, 785 st. Rspr., zuletzt BGH, Urteil vom 15.10.2008 — XII ZR 1/07, IMRRS 2009, 0062).
Praxishinweis
Oft neigen Gewerberaummieter dazu, eigene Baumaßnahmen des Vermieters für überzogene Minderungsvorstellungen zu benutzen. Nach dem Urteil des OLG Frankfurt vom 11.02.2015 (2 U 174/14, IMR 2015, 370) ist beim Totalabriss eines Hochhauskomplexes im Umfeld die Minderung auf 15% beschränkt. Nach der Instanzjudikatur ist in der Kernstadt (Frankfurt/Main), zu welcher auch das fragliche Gewerbemietobjekt gehört, regelmäßig mit Baustellen, Lärm, Staub u. Ä. als allgemeines Lebensrisiko zu rechnen, was nach § 536b BGB eine Minderung erheblich einschränkt (AG Frankfurt/Main, Urteil vom 23.09.2004 —33 C1747/04; IMR 2012, 105). Die außerhalb des Gewerbeobjekts im Bereich von Straße und Parksteifen eingerichtete Baustelle des Vermieters stellt demgegenüber nur eine mittelbare Beeinträchtigung dar. Dies gehört regelmäßig zum Unternehmerrisiko des Gewerberaummieters für mittelbare, dem Mietobjekt nicht unmittelbar anhaftende "Mängel" (BGH, NJW 1981, 2405 Rz. 15). Bei der Beurteilung der Gebrauchsbeeinträchtigung sind daher nur im Objekt maßgebliche Umsatzrückgänge zu berücksichtigen, die prozentual jedoch nicht den Gewinnrückgängen entsprechen mussten.
RA und FA für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Michael E. Freudenreich, Frankfurt a.M.