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Begründet dauerhafte mündliche Anmietung eines Kellerraums einen Schriftformmangel?


1. Alle wesentlichen Vereinbarungen der Parteien müssen sich hinreichend bestimmbar aus der Mietvertragsurkunde ergeben.

2. Bei der Anmietung eines Kellerraums handelt es sich um einen für beide Vertragsparteien wesentlichen Umstand, wenn der Mieter auf dessen dauerhafte Nutzung wirtschaftlich an­gewiesen ist. Die nur mündlich erweiterte Kellernutzung begründet einen Schriftformman­gel.

3. Die Berufung auf den Schriftformmangel durch den am Vertragsschluss nicht beteiligten Erwerber ist im Allgemeinen nicht rechtsmissbräuchlich.

OLG Frankfurt, Urteil vom 27.04.2016 - 2 U 9/16 (nicht rechtskräftig), Volltext: IMRRS 2016, 0862 BGB § 550 Satz 2, § 566 Abs. 1, § 580a Abs. 2

 

Problem/Sachverhalt

Nachdem sich die beklagte Mieterin in einem Vorpro­zess darauf berief, sie hätte ohne den mündlich über­lassenen Keller ihre Praxisräume nicht angemietet, kündigte die Klägerin als Erwerberin die von der Be­klagten angemieteten Praxisräume wegen Schrift­formmangels mit gesetzlicher Frist. Das Landgericht gab der Räumungsklage statt. Anders als in dem vom BGH am 12.03.2008 - VIII ZR 71/07, IMR 2008, 152, entschiedenen Sachverhalt, wo sich die Parteien nur über Größe und Lage des vermieteten Keller­raums nicht schriftlich geeinigt hatten, fehlte im Miet­vertrag hier jegliche Vereinbarung über die Kellernut­zung. Die Einigung über die mündliche Vermietung eines Kellerraums stellt eine wesentliche, formbedürf­tige Vereinbarung dar, wenn die Mieterin das Miet­objekt ohne Keller nicht angemietet hätte. Die wirt­schaftliche Tragweite der beabsichtigten Kellernutzung ist wesentliches Merkmal i.S.v. § 550 BGB, Die Berufung war erfolglos.

Entscheidung

Der 2. Zivilsenat hat in der zusätzlichen Anmietung eines Kellerraums durch mündliche Vereinbarung die gesetzliche Schriftform als nicht gewahrt ange­sehen, da nicht alle wesentlichen Vereinbarungen der Parteien hinreichend bestimmbar aus der Miet­vertragsurkunde folgten. Die Berufung auf den Schriftformmangel sei auch nicht rechtsmissbräuch­lich. Denn die Klägerin als Erwerberin könne dem schriftlichen Mietvertrag gerade nicht entnehmen, dass die Beklagte auch einen Kellerraum dauerhaft angemietet habe. Die Motive für den Ausspruch einer Kündigung bleiben grundsätzlich unerheblich. Dass die Vertragsparteien nicht zugleich auch die Miete um einen auf diesen Kellerraum entfallenden Betrag erhöht haben, stehe dem Wesentlichkeitsmerkmal nicht entgegen, insbesondere wenn der Kellerraum nach dem Parteivorbringen bei Mietbeginn noch nicht vollständig nutzbar gewesen sei und sich erst später zur Aufbewahrung von Gegenständen geeignet habe. Da die Nutzung des Kellerraums erkennbar mit der Nutzung der Praxisräume zusammenhängen solle und daher wirtschaftlich bedingt sei, komme die Annah­me eines separaten Leihvertrags nicht in Betracht. Auch habe für den Voreigentümer keine Veranlassung bestanden, den Keller unentgeltlich zu überlassen, wobei Fragen der Auslegung der vertraglichen Re­gelung über die Miethöhe für die Einhaltung der Schriftform nach § 550 BGB nicht relevant seien,

Praxishinweis

Die mündliche Überlassung zusätzlicher Räume (z. B. Kellerraum) kann einen Schriftformmangel begrün­den. Der künftige Grundstückserwerber muss allein aus der Vertragsurkunde heraus die Möglichkeit ha­ben, sich über Umfang und Inhalt der auf ihn über­gehenden Rechte und Pflichten zuverlässig zu unter­richten (Fortsetzung von BGH vom 24.02.2010 - XII ZR 120/06, IMRRS 2010, 0619). Dazu bleibt es erforderlich, mündliche Zusatzabreden durch schrift­lichen Nachtrag, der auf die Mietvertragsurkunde Be­zug nimmt, formwirksam abzusichern.

RA und FA für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Michael E. Freudenreich, Frankfurt a.M.