Kanzlei Freudenreich

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Säumiger Mieter


Im Falle erheblichen Zahlungsverzuges des Mieters empfiehlt es sich gleichzeitig mit dem Kündigungsschreiben auch das Vermieterpfandrecht auszuüben. Nach der neueren Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 22. November 2002 (BGH-Urteil vom 22. November 2002 (VIII ZB 66 / 02 = ZMR 2003, 332) können Sie bei Zahlungsrückständen des Mieters mit mehr als fünf Monaten, in jedem Falle auch Zahlungsklage, für künftige Mieten erheben.

In diesem Falle wird unterstellt, daß der Mieter auch mit künftigen Mieten in Verzug bleiben wird. Kombinierte Räumungs- und Zahlungsklage ist danach kostenmäßig wieder für den Mandanten interessant, da ihm unnötige Erhöhungen mit weiteren Kosten erspart bleiben. In einem vom Gericht anzuberaumenden Termin ist dann die Sache insgesamt zur Entscheidung reif, so daß aus Gründen der Prozeßökonomie zur Geltendmachung künftiger Mieten angeraten werden kann.

Der Vermieter darf bei Räumungssachen auch künftige Nutzungsentschädigungen einklagen:
Wenn der Vermieter dem zahlungsunfähigen Mieter wegen mehrerer offener Monatsmieten kündigt, darf er neben der Räumung zugleich auch die künftig fällig werdenden, monatlichen Nutzungsentschädigungen bis zur Herausgabe der Wohnung einklagen. (BGH, Beschi, v. 20.11.2002 - VIII ZB 66/02 - ZMR 2003, 333, LS ds. Verfs.)

Konsequenzen: Mit der "Kombi-Klage" (Mietrückstand, Räumung, Nutzungsentschädigung) kann der Vermieteranwalt mehrere Klagen bündeln. Das hilft der Mahnabteilung seines Auftraggebers bei der Rationalisierung und Kosteneinsparung. Auch der Anwalt selbst spart Kosten. Er erzielt zwar mit einem Kombi-Mandat etwas weniger Umsatz als mit zwei getrennten Verfahren. Das ist aber verschmerzbar, weil die Auftraggeber zahlungsunfähiger Mieter ohnehin immer häufiger darauf verzichten, alle erreichbaren Forderungen zu titulieren.

Vor einer mechanischen Anwendung der neuen Regelung wird gewarnt. Der Vermieter darf künftige Nutzungsentschädigungen nur dann einbeziehen, wenn der Mieter unstreitig und "mehrmonatig" zahlungsunfähig ist! Ungeklärt ist, ob dafür 2 Monate ausreichen. Im entschiedenen Fall waren bei Kündigung 5 Monatsmieten, bei Klageeinreichung 6 Monatsmieten offen!