Kanzlei Freudenreich

Aktuelles


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LG zuständig bei Räumung gegen „verschwiegenen“ Mitbesitzer u. Nutzungsentgelt gegen weiterbewohnenden Verkäufer

1. Die Grundstücksveräußerung i.V.m. befristeter Nutzung nach Vollstreckungsunterwerfung begründet keinen „Mietvertrag“ mit Verkäufer.2. Räumung gegen „verschwiegenen“ Mitbesitzer wegen planwidriger Regelungslücke nach § 546 II BGB analog.3. Keine Zuständigkeit des AG (§ 29a ZPO) bei...

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Räumungsvollstreckung u. Suizidgefahr

1. Einstellung der Räumungsvollstreckung scheidet aus, wenn der Gesundheitsgefahr durch ärztliche Maßnahmen begegnet werden kann.2. Auch Unterrichtung der zuständigen Sicherheitsbehörden (Landratsamt) über die Zurückweisung/Nichteinstellung kann genügen.3. Zum (geringen) Schutzbedürfnis des...

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Alternativverurteilung im Urkundenprozess

1. Die vertraglich vereinbarte Mietsicherheit kann im Wege der Alternativverurteilung als Barkaution oder Mietbürgschaft im Urkundenprozess geltend gemacht werden.2. Die Leistung der Mietsicherheit steht nicht im Gegenseitigkeitsverhältnis (Synallagma), ihre Fälligkeit folgt allein nach dem...

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Saldoklage im Urkundenprozess, Rechtskraft und Nachverfahren

1. Mehrfach indexorientiert erhöhte Miete kann im Urkundenprozess geltend gemacht werden.2. Die Vorlage eines Mietkontoauszugs/Saldos reicht regelmäßig aus.3. Das rechtskräftige Vorbehaltsurteil entfaltet auch für das Nachverfahren Bindungswirkung, als es nicht auf den Eigenheiten des...

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II. Pachtvertrag u. Corona

1. Keine Kündigung wegen Corona (§ 543 I 2 u. II 1 BGB).2. Der Verpächter hat die Möglichkeit der Fruchtziehung, § 581 I Satz 1 BGB, nur abstrakt zu gewähren und diese Eignung grundsätzlich aufrechtzuerhalten. Das tatsächliche Risiko, hieraus Früchte zu ziehen ist dem Pächter zuzuordnen.

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BGH: „Lockdown“ weder Mangel, noch Unmöglichkeit“

1. Covid-19-bedingte Geschäftsschließungen begründen weder einen Mangel, noch die Unmöglichkeit des Mietgebrauchs.2. Die Rechtsprechung des Reichsgerichts zu den Tanzverbotsfällen ist nicht mehr aktuell.

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Individuelle Vertragsanpassung im Lockdown möglich!

1. Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage kommt bei covid-10-bedingter Geschäftsschließung aufgrund hoheitlicher Maßnahmen grundsätzlich in Betracht.2. Die Prüfung der Unzumutbarkeit verbietet eine pauschale Betrachtung; maßgeblich sind sämtliche Umstände des Einzelfalls,...

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BGH zu Corona u. Miete

1. Covid-19-bedingte Geschäftsschließungen begründen weder einen Mangel, noch die Unmöglichkeit des Mietgebrauchs.2. Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 I BGB kommt bei covid-19-bedingten Geschäftsschließungen aufgrund hoheitlicher Maßnahmen grundsätzlich in...

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Zutrittsverweigerung führt zur Kündigung!

1. Steht der Eingangsbereich eines Geschäftslokals im Mitbesitz von Mieter und Vermieter, stellt die Zutrittsverweigerung des Mieters gegenüber dem Vermieter einen wichtigen Kündigungsgrund dar, § 543 I BGB.2. Je länger der Zeitraum bis zum regulären Ende der Mietzeit dauert, desto eher ist...

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Urkundenprozess und coronabedingte Schließung, Miete muss (zunächst) voll bezahlt werden! - Finale Fassung

1. Covid-19-bedingte öffentlich-rechtliche Schließungsanordnungen begründen in der Regel weder einen Mangel noch eine rechtliche Unmöglichkeit, ebenso wenig eine Nichtigkeit nach § 134 BGB.2. Im Urkundenprozess lässt sich angesichts der eingeschränkten Beweismittel eine streitige Unzumutbarkeit im...

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Urkundenprozess und coronabedingte Schließung, Miete muss (zunächst) voll bezahlt werden!

1. Covid-19-bedingte öffentlich-rechtliche Schließungsanordnungen begründen in der Regel weder einen Mangel noch eine rechtliche Unmöglichkeit, ebenso wenig eine Nichtigkeit nach § 134 BGB.2. Im Urkundenprozess lässt sich angesichts eingeschränkter Beweismittel regelmäßig eine streitige...

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Grundstückskauf zur Abwendung der Zwangsversteigerung

1. Keine Sittenwidrigkeit, wenn der Benachteiligte vor Vertragsabschluss anwaltlich beraten wird.2. Kein Ausnutzen (§138 I BGB), wenn Parteien auf Wertgutachten vertrauen und der Kaufpreisfindung zu Grunde legen.3. Wer nach sofortiger Kaufpreiszahlung sein befristetes Rückkaufsrecht nicht ausübt...

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Kautionsbürgschaft auf 1. Anfordern und Urkundenprozess

1. Keine Treuhandauflage beim Kautionsverhältnis; § 551 BGB bei Gewerberaummiete nicht anwendbar.2. Zugriff auf die Kaution im laufenden Urkundenprozess statthaft.3. Kein Treuhandcharakter der Mietkaution.

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Kaution, Verrechnung und Corona-Miete!

1. Die Kaution kann gegen coronabedingte Mietrückstände verrechnet werden. 2. Im Urkundenprozess ist Wiederauffüllung der Kaution statthaft.3. Zum Übergang des Mieter-Wahlrechts (Barkaution/Bürgschaft) bei Verzug!

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Die Gewerberaummiete bleibt auch während coronabedingter Schließung geschuldet.

Die staatlich verordnete Schließung der Verkaufsstätte wegen COVID-19 ist weder ein Mietmangel, noch Teil der Unmöglichkeit. Solange der Mieter das Risiko trägt, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können, führen befristete Schließungen nicht zum Wegfall der Geschäftsgrundlage.

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Corona-Miete, Urkundenprozess und Nachverfahren pacta sunt servanda

Im Urkundenverfahren ist der Einwand des Mieters auf Herabsetzung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage unstatthaft, da der dem Mieter hierfür obliegende Beweis nicht mit den im Urkundenprozess zulässigen Beweismitteln geführt werden kann, § 598 ZPO.

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Corona-Miete und Urkundenprozess

Aus einer Covid-19-bedingten Betriebsschließung, auch wenn unstreitig, gerichtsbekannt und offenkundig, können im Urkundenprozess Einwände nach §§ 536 I Satz 1, 275 I u. 313 I BGB nicht abgeleitet werden.

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Trotz Corona muss der Mieter zahlen!

Das Auftreten der SARS-CoV-2 Pandemie und die in der Allgemeinverfügung bedingte Schließung des Ladengeschäfts führen weder zu einem Mangel der Mietsache, noch zur Unmöglichkeit. Eine Anpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage entfällt wegen der Sperrwirkung von Art. 240 § 2 EGBGB.

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Auch der schlechte Zustand der Mietsache kann vertragsgemäß sein.

Die Begrifflichkeit „kernsaniert“ ändert nichts daran, dass nur derhenige Zustand geschuldet ist, der bei Anmietung tatsächlich bestand.

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Verspätet bleibt verspätet, § 91a ZPO Kosten beim Mieter!

Die Kostenlast bei verspäteter Mietzahlung im Prozess folgt dem Verwendungsrisiko des Mieters.

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Kurze Verjährungsfristen: für Verwirkung ist kein Raum mehr! IMR-Beitrag: Entscheidungsbesprechung

1. Das Recht des Vermieters über die Betriebskosten abzurechnen verjährt 3 Jahre nach Beginn der Abrechnungsreife (§ 195 BGB); vor Ablauf dieser Verjährungsfrist kommt Verwirkung nicht in Betracht.2. „Zu spät“ – vor Verjährungseintritt – reicht nicht!

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Wirksame Kündigung erst im Prozess - IMR-Beitrag:Enscheidungsbesprechung

1. Die auf neue Zahlungsrückstände gestützte Prozesskündigung wird als Klageänderung (§ 533 ZPO) behandelt. 2. Zahlungsrückstand ab einer Monatsmiete ist erhebliche und meist unheilbare Pflichtverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB)!

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IMR-Beitrag: Entscheidungsbesprechung

Vertragsfortsetzung nach rechtskräftigem Urteil und Schriftformmangel

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OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 27.03.2009 AZ. 2 U 72

Oberlandesgericht Frankfurt am Main Im Namen des Volkes Urteil In dem Rechtsstreit der.... Klägerin und Berufungsklägerin.... gegen.... Beklagte und Berufungsbeklagte... (gekürzt, da Anonymisierung) ...hat das Oberlandesgericht Frankfurt am Main - 2. Zivilsenat - durch Vorsitzenden Richter am...

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Räumungsklage: Kläger bestimmt den Streitwert!

1. Die Klägerseite hat ein Bestimmungsrecht für die Streitwerthöhe 2. Auf vorhandenen, entsprechenden Sachvortrag ist der Kläger nicht verpflichtet, dem Beklagtenvorbringen erneut entgegenzutreten. OLG Frankfurt, Beschluss vom 02.06.2015 - 2 W 26/15, Volltext: IMRRS 2015, 0745 = BeckRS 2015, 11340 GG Art....

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Begründet dauerhafte mündliche Anmietung eines Kellerraums einen Schriftformmangel?

1. Alle wesentlichen Vereinbarungen der Parteien müssen sich hinreichend bestimmbar ausder Mietvertragsurkunde ergeben. 2. Bei der Anmietung eines Kellerraums handelt es sich um einen für beide Vertragsparteienwesentlichen Umstand, wenn der Mieter auf dessen dauerhafte Nutzung wirtschaftlich an­gewiesen...

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Individualabrede geht einer qualifizierten Schriftformklausel vor!

Der Vorrang der Individualabrede gern. § 305b BGB greift auch gegenüber einer in einemFormularmietvertrag vereinbarten qualifizierten Schriftformklausel, wonach alle Änderun­gen des Vertrags und der Schriftformklausel selbst der Schriftform bedürfen. Bei Verein­barung einer solchen Klausel durch...

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Minderung wegen Baustellenarbeiten

1. Die Höhe der Minderung muss dem Umsatzrückgang des Gewerberaummieters (Imbiss) nicht entsprechen. 2. Tritt neben Licht-, Lärm-, Staub- und Schmutzbeeinträchtigungen auch ein Umsatzrückgang ein, ist ohne unmittelbare Anhaltspunkte im Mietvertrag die Minderung auf 15% beschränkt. LG...

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Verzug mit Betriebskostennachzahlung, die zwei Monatsmieten übersteigt, rechtfertigt Kündigung!

Der Vermieter kann seinem Mieter bei Verzug mit abgerechneter Betriebskostennachzahlung,die zwei Monatsmieten übersteigt, sowohl ordentlich als auch außerordentlich kündigen. AG Offenbach, Urteil vom 21.12.2016 - 350 C 517/12, Volltext: IMRRS 2017, 0834 BGB §§ 535, 543 Abs. 1 Satz 2, § 546 Abs....

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Vertragsfortsetzung nach rechtskräftigem Urteil und Schriftformmangel

1. Vollstreckungsschutz (§§ 712, 719 ZPO) kann auch in der Berufung erfolgen. 2. Der Schutzzweck des § 550 BGB ist wegen des zusätlichen Erwerberschutzes mit dem auf Be­weisbarkeit und Übereilungsschutz beschränkten § 311b ebs, 1 BGB nicht deckungsgleich. 3. Treuewidrigkeit bei...

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Kurze Verjährungsfristen: für Verwirkung ist kein Raum mehr!

1. Das Recht des Vermieters über die Betriebskosten abzurechnen verjährt 3 Jahre nach Beginn der Abrechnungsreife (§ 195 BGB); vor Ablauf dieser Verjährungsfrist kommt Verwirkung nicht in Betracht. 2. „Zu spät" — vor Verjährungseintritt — reicht nicht! OLG Frankfurt am Main Urteil v. 10.01.2019,...

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Wirksame Kündigung erst im Prozess?

Die auf neue Zahlungsrückstände gestützte Prozesskündigung wird als Klageänderung (§ 533 ZPO) Ein Zahlungsrückstand ab einer Monatsmiete ist eine erhebliche und meist unheilbare Pflicht­verletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). LG Frankfurt/Main, Urteil vorn 30.09.2019 - 2-11 S 63/19, Volltext: IMRRS 2019, 1285...

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Wirksame Vertragsverlängerung in AGB eines Sportstudios

AGB-Gesetz §§ 3, 9, 11; BGH § 521 Nr. 3 Die stillschweigende sechsmonatige Verlängerung eines Gerätetrainings-Vertrages kann durch AGB wirksam vereinbart werden. (Leitsatz der Einsender) LG Frankfurt, Urt. v. 29.10.1990 - 2/24 S 517/89 Zum Sachverhalt: Die Kl. betreibt ein Fitness-Studio. Die...

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Urkundenprozess in Wohnraummietsachen

BGB §§ 537 III, 552 a; ZPO § 592 Die Entscheidung des BGH, wonach Mietzinsforderungen im Urkundenprozess geltend gemacht werden können (NJW 1999, 1408 = NZM 1999, 401), ist auf Wohnraummietverhältnisse anwendbar. (Leitsatz der Redaktion) LG Frankfurt a. M., Urt. v. 24. .3. 2000 - 2/17 S 5/00 Zum...

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Unvermögen zur Sicherheitsleistung für Parabolantenne

NZM 2002, Heft 13 Rechtsprechung: Gewerbliche Miete BGB § 1004 Ein ausländischer Mieter muss eine von ihm an der Außenwand des Hauses angebrachte Parabolantenne entfernen, wenn ihm der Vermieter einen Ort auf dem Dach für eine fachmännische Anbringung zugewiesen hatte. Das finanzielle Unvermögen des...

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Bestandskraft von Wohnungseigentümerbeschlüssen über Kehr- und Winterdienst

WEG § 16 II Haben Wohnungseigentümer mehrheitlich den monatlichen Kehr- und wöchentlichen Winterdienst beschlossen, kommt einem solchen Beschluss nicht nur Bestandskraft, sondern eine vereinbarungsersetzende Wirkung zu, wenn er nicht angefochten wird. Einem Wohnungseigentümer fehlt deshalb das...

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Verwirkung des Kautionsrückzahlungsanspruchs nach 3 Jahren

Wenn der Kläger und das von den Klägern zum Einzug der Kaution ermächtigte Sozialamt in der Phase der Auseinandersetzung sich nicht mehr bei dem Vermieter melden und über 3 Jahre keinen Kontakt zum Vermieter aufnehmen bzw. auf die Frage der Renovierungspflicht im Rahmen der Kautionsrückzahlung...

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Abgeschlossenes Badezimmer im Sinne von Tabelle 4 des Frankfurter Mietspiegels

Zu dieser Frage hat das Amtsgericht Frankfurt/M. am 24.09.2003 ein amüsantes und lesenswertes Urteil erlassen und dem mieterseits begehrten Abzug nach Tabelle 4 des Frankfurter Mietspiegels "ohne abgeschlossenes Badezimmer" eine Absage erteilt. Für die Abgeschlossenheit von Räumen, insbesondere...

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Vermieterhaftung bei unzureichender Nebenkostenvorauszahlungsabrede

In der vorbezeichneten Angelegenheit hat der 8. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 11.02.2004 erfreulich rasch die Streitfrage entschieden, ob der Vermieter bei unzureichender Nebenkostenvorauszahlungsabrede vom - auf Nebenkostennachzahlung verklagten - Mieter auf Schadensersatz in Anspruch...

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Fehlerhafte Kautionsabrechnung des Vermieters ohne Fristsetzung und Androhung von Klage rechtfertigt noch nicht die Inanspruchnahme eines Rechtsanwaltes auf Mieterseite.

In Fällen der vorliegenden Art hat das Amtsgericht Bad Homburg durch Urteil vom 18.08.2003 (Az.: - 2 C 738/03 (10) -) im Fall der - später berichtigten Kautionsabrechnung des Vermieters - diesen von Rechtsverfolgungskosten seines Vertragspartners (Mieters) freigestellt. Im Ergebnis löst daher die...

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Minderungsausschluß des Mieters bei selbstverursachter Gebrauchsuntauglichkeit

Nach einer neueren Entscheidung des Amtsgerichts Frankfurt/M. vom 01.12.2003 (Az.: - 33 C 2640/02-27 -) sind dem Mieter Minderungsansprüche versagt, der in seinem Wohnzimmer einen 4-flammigen Herd mit Backofen und Starkstromanschluß aufstellte und mehrfache Unterbrechungen der Stromzufuhr...

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Säumiger Mieter

Im Falle erheblichen Zahlungsverzuges des Mieters empfiehlt es sich gleichzeitig mit dem Kündigungsschreiben auch das Vermieterpfandrecht auszuüben. Nach der neueren Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 22. November 2002 (BGH-Urteil vom 22. November 2002 (VIII ZB 66 / 02 = ZMR 2003, 332) können Sie bei...

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Kolloquium-Protokoll

Vortrag: RA Michael-E. Freudenreich – Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Frankfurt am Main Thema: Reparatur unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln in bestehenden Mietverträgen I. Problem (Wohnraummiete) Problematisch bleibt seit der Grundsatzentscheidung des BGH vom 23.06.2004, wie...

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Presseerklärung des Frankfurter Renn-Klub e.V. : „ Krachende Niederlage für den Magistrat und DFB“

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Frankfurter Neue Presse: „Rennbahn: Streit um Beginn der Abrissarbeiten“

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Keine Einigung vor Gericht

zum Artikel auf bild.de


Bild-Zeitung: „Golfer müssen Rennbahn räumen“ vom 01. April 2009

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Pressemitteilung zum Beschluss vom OLG Frankfurt am Main vom 06.02.2017 zu Az.: 2 U 74/16 als PDF

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